Luật Đất đai có vai trò quan trọng trong hệ thống Pháp luật Việt Nam, điều chỉnh trực tiếp các hoạt động mua bán và quản lý nhà đất, được bổ sung và sửa đổi hằng năm. Bài viết sau sẽ cập nhập những điều luật sửa đổi, bổ sung Luật đất đai mới nhất.
Luật đất đai quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành ngày 1 tháng 7 năm 2014. Đây là Luật đất đai mới nhất đang được áp dụng năm 2020.
Những điểm mới, thay đổi quan trọng trong Luật đất đai
Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Điều 100, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) được cấp cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp và có một trong 07 loại giấy tờ như:
- Giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp
- Các loại giấy tờ khác xác lập trước ngày 15/10/1993.
Trình tự cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hiện nay, thủ tục cấp Sổ đỏ được thực hiện theo Điều 70 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và hướng dẫn của Thông tư 24/2014/TT-BTNMT. Theo đó:
- Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm Đơn đăng ký; một trong các loại giấy tờ nêu trên; báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất; Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính…
- Nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai thuộc UBND cấp huyện;
- Thực hiện các nghĩa vụ tài chính và nộp biên lai thuế cho bộ phận tiếp nhận;
- Đến nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo giấy hẹn.
Các trường hợp không được cấp Sổ đỏ
Đây là nội dung được quy định cụ thể tại Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, trong đó đáng chú ý là các trường hợp như:
- Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ khi thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư trong khu công nghiệp, khu chế xuất;
- Người sử dụng đất đủ điều kiện cấp Sổ đỏ nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của Nhà nước;
- Đất được sử dụng vào mục đích xây các công trình công cộng như đường giao thông, công trình dẫn nước, đường dây truyền tải điện…
Thời hạn sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
Cũng theo Luật Đất đai, thời hạn sử dụng đất bao gồm sử dụng ổn định lâu dài và sử dụng đất có thời hạn. Trong đó:
– Đất sử dụng ổn định lâu dài áp dụng đối với:
- Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;
- Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng;
- Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định;
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan…
– Đất sử dụng có thời hạn áp dụng đối với:
- Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân thuê: Không quá 50 năm;
- Đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân để trực tiếp sản xuất nông nghiệp: 50 năm;
- Đất được giao cho các tổ chức thực hiện các dự án đầu tư: Không quá 50 năm; đối với dự án vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm: Không quá 70 năm;
- Đất cho thuê để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao: Không quá 99 năm…
Các trường hợp vi phạm bị Nhà nước thu hồi đất
Tại Luật Đất đai mới nhất, các nội dung về thu hồi đất được quy định tại Chương 6. Theo đó, ngoài các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng… thì Nhà nước còn thu hồi đất trong các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai.
Cụ thể, theo Điều 64 của Luật, các trường hợp này bao gồm:
- Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này mà còn tiếp tục vi phạm;
- Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
- Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
- Đất không được chuyển nhượng, tặng cho mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
- Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;
- Đất không được chuyển quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm…
Trong những trường hợp vi phạm quy định về pháp luật đất đai nêu trên, tổ chức, cá nhân vi phạm sẽ không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đồng thời, nếu không chấp hành yêu cầu thu hồi đất, tổ chức, cá nhân sẽ bị áp dụng biện pháp cưỡng chế.
Mức đền bù giải phóng mặt bằng khi bị thu hồi đất
Theo Điều 75 của Luật Đất đai mới nhất, hộ gia đình, cá nhân được đền bù khi Nhà nước thu hồi đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đồng thời, hộ gia đình và cá nhân nêu trên cũng chỉ được đền bù khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Việc đền bù được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng đất với loại đất thu hồi. Nếu không có đất để bồi thường thì sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi.
Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền đền bù cho người có đất thu hồi.
Thủ tục giải quyết tranh chấp về đất đai
Hình ảnh biểu thị tranh chấp đất
Theo Điều 202 của Luật Đất đai, trình tự giải quyết tranh chấp về đất đai được quy định như sau:
- Các bên tự hòa giải; nếu không tự hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải;
- Chủ tịch UBND xã tổ chức việc hòa giải. Thủ tục hòa giải được thực hiện trong không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
- Nếu hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường để công nhận việc thay đổi ranh giới và cấp lại Sổ đỏ.
- Nếu hòa giải không thành và trong trường hợp đất đã có Sổ đỏ thì gửi đơn đến Tòa án để giải quyết tranh chấp; Trường hợp không có Sổ đỏ thì chỉ được nộp đơn yêu cầu giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định về tố tụng dân sự.
- Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên nghiêm chỉnh chấp hành; trường hợp không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.
Đặc biệt lưu ý, đất đang có tranh chấp thì sẽ không được chuyển nhượng quyền sử dụng.
Hướng dẫn cách tính tiền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất được khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2013 định nghĩa là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi Nhà nước giao đất có có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Cách tính tiền sử dụng đất
Theo Điều 4 Nghị định 45/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 2 Nghị định 135/2016/NĐ-CP, tiền sử dụng đất áp dụng với hộ gia đình, cá nhân được tính như sau:
- Trường hợp được giao đất thông qua hình thức đấu giá: Tiền sử dụng đất phải nộp là số tiền trúng đấu giá;
- Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì tiền sử dụng đất tính bằng bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;
- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư sang làm đất ở thì tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp…
Trường hợp được miễn tiền sử dụng đất
Điều 110 của Luật Đất đai mới nhất quy định khá cụ thể về các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, trong đó có:
- Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại;
- Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo;
- Sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số;
- Sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công lập…
- Năm 2020 nhà nước có nhiều thay đổi về chính sách đất đai, xây dựng cùng với việc công bố bảng giá thuế đất đai mới. Đi kèm những xử phạt hành chính khi vi phạm luật đất đai.
Nghị định 96/2019/NĐ-CP của chính phủ ban hành ngày 19/12/2019 với quy định mới về khung giá đất này các tỉnh thành sẽ xây dựng và điều chỉnh lại bảng giá đất đai trong thời gian 2020-2024.
Khung giá đất mới sẽ tăng 20% so với giai đoạn trước đó 2015-2019, trong đó hai địa bàn là tâm điểm nóng Hà Nội và TPHCM là hai khu vực có khung giá cao 162 triệu đồng/ 1m². Nội dung của nghị định yêu cầu UBND điều chỉnh lại bảng giá đất không được cao quá 20% so với mức tăng của từng loại.
Tính tiền sử dụng đất từ thời điểm nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đai của hộ gia đình, cá nhân. Cho chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, phi nông nghiệp sang đất ở với phần diện tích có trong hạn mức cho phép và có tính thuế sử dụng đất Nội dung của luật đất đai sửa đổi năm 2020.
khoản 1 điều 144 của luật đất đai 2013 ngày 1/1/2020 các tỉnh thành phố thuộc trung ương cần phải công khai bảng giá đất đai mới của địa phương mình. Luật đất đai 2013 quy định theo định kỳ 5 năm một lần UBND các tỉnh công khai bảng giá vào ngày 1/1.
Tất cả các tỉnh thành trong nước đang xây dựng bảng giá mới 2020-2024 áp dụng từ tháng 1/202020 đến tháng 12/2024. Trong đó Hà Nội bảng giá điều chỉnh mức tăng trung bình là 15% so với giai đoạn 2014-2019.
Giá đất theo bảng giá tăng cao mới thì người sẽ tốn nhiều tiền hơn khi tính thuế sử dụng đất. Đối với hộ hoặc cá nhân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường nhiều hơn so với những năm trước thường thì con số bị thu hồi rất ít.
Xử lý vi phạm luật đất đai 2020 tiền phạt lên đến 1 tỷ đồng
Nghị định 91/2019/NĐ-CP ban hành ngày 05/01/2020 về việc xử lý các vi phạm hành chính đất đai chính thức có hiệu lực. Mức phạt tối đa cho những vi phạm này lên đến 1 tỷ đồng cụ thể những tình huống sẽ xử phạt như sau:
- Đổi đất trồng lúa sang đất ở theo khoản 3, 4 Điều 9 Nghị định 91/2019 chuyển đổi đất trồng lúa sang thổ cư lẫn nông nghiệp ở khu vực đô thị nhưng không được phép của cơ quan có thẩm quyền.
- Không cấp giấy chứng nhận sổ đỏ – sổ hồng cho người dân: Điều 31 Nghị định 91/2019/NĐ-CP áp dụng cho các tổ chức dự án bất động sản không kê nộp hồ sơ để cấp thủ tục giấy chứng nhận hay hiểu rõ hơn là làm sổ cho người mua, thuê nhà…hình thức xử phạt sẽ dựa theo thời gian lẫn mức độ vi phạm và mức cao nhất là 1 tỷ đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn, đất nền, công trình xây dựng…
- Phân lô bán nền sai quy định: Áp dụng Khoản 2 Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP đối với người chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền, đầu tư kinh doanh xây nhà ở để bán hoặc cho thuê nhưng không tuân thủ đúng như 2 điều kiện đã quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP mức phạt là 1 tỷ đồng cho diện tích chuyển nhượng 3 héc trở lên.
- Lấn chiếm đất: Hành vi lấn chiếm đất đai cũng sẽ bị xử phạt tối đa lên đến 1 tỷ đồng. Đối với hành vi lấn chiếm đất phi nông nghiệp, nông nghiệp tại nông thôn sẽ bị xử phạt 10-20 triệu đồng nếu diện tích lấn chiếm dưới 0.05 hecta, phạt 20-40 triệu đồng khi lấn chiếm từ 0.05 đến 0.1 hecta, phạt 40-100 triệu đồng nếu lấn chiếm từ 0.5-1 hecta, phạt 200-500 nếu lấn chiếm từ 1 hecta trở lên.
- Riêng đối với trường hợp lấn chiếm đất đai chưa sử dụng đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp tại đô thị sẽ bị phạt gấp 2 lần con số trên và không quá 500 triệu đồng đối với cá nhân và 1 tỷ đồng với tổ chức.
Quy định xây dựng tầng tum, tầng lửng
Thông tư 07/2019/TT-BXD có nhiều thay đổi và bổ sung mới cho Thông tư 03/2016/TT-BXD phân cấp các công trình xây dựng áp dụng với hoạt động đầu tư xây dựng, chính thức có hiệu lực ngày 01/01/2020.
Như quy định thì khoản 1 Điều 1 Thông tư 07/2019/TT-BXD số tầng của tòa nhà hoặc công trình sẽ bao gồm các tầng trên mặt đất, tầng nửa bán hầm và không tính tầng áp mái. Đối với những công trình có tầng tum thì sẽ không tính vào số tầng của công trình khi nó chỉ dùng để bao che lồng cầu thang hay giếng thang máy hoặc che các thiết bị công trình khác.
Nhằm phục vụ cho việc lên mái và cứu nạn có diện tích không vượt 30% diện tích của sàn mái thì sẽ không tính vào số tầng của tòa nhà. Đây cũng là điểm đổi mới của luật đất đai 2020. Đối với công trình là nhà ở riêng lẻ của hộ dân thì tầng lửng sẽ không quy tính vào số tầng của công trình khi diện tích sàn không vượt 65% diện tích sàn xây dựng.
Quy định của luật đất đai 2020 thì mỗi công trình chỉ được phép có một tầng lửng và không tính nó vào số tầng của công trình.
Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
Thông tư 07/2019/TT-BTP có hướng dẫn về nội dung đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đai, tài sản có trên đất có hiệu lực kể từ 01/01/2020.
Khoản 1 điều 4 của thông tư này có chỉ rõ những trường hợp đăng ký thế chấp sử dụng đất đai và tài sản có trên đất bao gồm:
- Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản có trên đất, quyền sử dụng đất và tài sản có trên đất, tài sản có trên đất trong tương lai, đất và tài sản có trên đất trong tương lai.
- Đăng ký thay đổi lại nội dung thế chấp đã đăng ký trước đó, đăng ký văn bản xử lý lại tài sản đã đăng ký thế chấp trước đó khi có gì đó cần chỉnh sửa, xóa đăng ký thế chấp.
Việc cập nhật Luật đất đai mới nhất giúp chúng ta hiểu rõ hơn các thủ tục, quy định liên quan đến việc sử dụng đất, tránh các phát sinh xảy ra dẫn đến tranh chấp, kiện tụng.
