Thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay còn tồn tại những bất cập trong việc áp dụng pháp luật đối với những vấn đề như: Thẩm quyền của Tòa án trong giải quyết tranh chấp đối với trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,…
1. Một số bất cập về áp dụng pháp luật trong thực tiễn giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất
– Về xác định thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết tranh chấp đất đai chưa có giấy tờ hợp pháp:
Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ngày 10/8/2004 (Nghị quyết số 02/2004), được ban hành tại thời điểm Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực. Do vậy, Nghị quyết này hướng dẫn giải quyết các tranh chấp dựa trên tinh thần của Luật đất đai năm 2003. Tuy nhiên, Luật đất đai năm 2013 có một số điểm mới, trong đó có vấn đề về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Thực tiễn cho thấy, Tòa án vẫn viện dẫn và áp dụng Nghị quyết số 02/2004 để xác định thẩm quyền của Tòa án đối với những tranh chấp khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực. Chúng tôi đưa ra ví dụ cụ thể sau:
Ông C đang sử dụng một mảnh đất có diện tích 4.057m2 (sau khi cha ông C chết). Năm 1995, mẹ ông C là cụ Đ kê khai và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 3 thửa đất số 120, 121, 122 nhưng không kê khai để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa số 176. Sau đó, ông C cho con trai là N đứng tên sử dụng đất thửa đất số 176 và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2004. Năm 2008, cụ Đ chết. Bà U (con gái cụ Đ) khởi kiện cho rằng thửa đất số 176 là tài sản của cha, mẹ để lại nên yêu cầu chia thừa kế. Ông C cho rằng thửa đất số 176 có nguồn gốc từ trước năm 1975, do cha mẹ ông tạo lập rồi bỏ hoang, sau năm 1975 cụ Đ giao cho ông C quản lý, sử dụng ổn định. Ông C yêu cầu nếu nguyên đơn và người liên quan khác muốn chia thừa kế thửa đất số 176 này thì phải bồi hoàn công sức cho ông từ năm 1975 đến nay bằng 100% giá trị thửa đất. Năm 2017, Tòa án thành phố P đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm, sau đó, các đương sự đều có đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét lại vụ án.
Năm 2019, Tòa án tỉnh B xét xử phúc thẩm, nhận định: “Diện tích đất này là đất sản xuất nông nghiệp, trên đất không có tài sản (nhà ở, vật kiến trúc, cây lâu năm), người sử dụng đất là cụ T và cụ Đ không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có các loại giấy tờ về đất đai theo quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật đất đai năm 2003…. Căn cứ điểm 1.4 khoản 1 Phần II Nghị quyết số 02/2004: “Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có một trong các loại giấy tờ quy định tại tiểu mục 1.1, tiểu mục 1.2 Mục 1 này và cũng không có di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất được hướng dẫn tại tiểu mục 1.3 Mục 1 này, nếu có tranh chấp thì thuộc thẩm quyền giải quyết Ủy ban nhân dân theo quy định của pháp luật về đất đai” và không đưa thửa đất số 176 vào diện di sản để giải quyết tranh chấp về thừa kế.
Việc viện dẫn và căn cứ vào điểm 1.4 khoản 1 Phần II Nghị quyết số 02/2004 để khẳng định Tòa án không có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đối với thửa đất trên, theo chúng tôi là chưa thuyết phục. Bởi lẽ, như đã nêu, Nghị quyết số 02/2004 được ban hành nhằm giải thích, hướng dẫn giải quyết các tranh chấp tại thời điểm Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực. Vì vậy, cần phải hiểu rằng, điểm 1.4 khoản 1 Phần II của Nghị quyết này đưa ra hướng xử lý theo tinh thần Điều 136 Luật đất đai năm 2003, tức là nếu phần đất tranh chấp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng như không có một trong các loại giấy tờ tại Điều 50 Luật đất đai năm 2003 thì Tòa án không giải quyết mà thuộc thẩm quyền của cơ quan hành chính1[1]
Tuy nhiên, thời điểm giải quyết tranh chấp là năm 2019, thời điểm Luật đất đai năm 2013 đã có hiệu lực và thay thế Luật đất đai năm 2003. Lẽ ra Tòa án phải căn cứ vào khoản 2 Điều 203 Luật đất đai năm 2013 (mà không phải Nghị quyết số 02/2004) để xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đối với diện tích đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng như một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013, vì Điều 203 cho phép Tòa án xét xử các tranh chấp mà quyền sử dụng đất không có các loại giấy tờ đó, nếu đương sự lựa chọn Tòa án2[2]
– Về giải quyết các tranh chấp ngoài phạm vi điều chỉnh của quy định áp dụng:
Thực tiễn áp dụng quy định của Nghị quyết số 02/2004 có trường hợp còn chưa thực sự hợp lý.
Ví dụ: Chị T đứng tên thửa đất do ông D (cha chị T) khai hoang năm 1992. Năm 2002, ông D có đơn đề nghị hợp thức đất cho con gái là chị T. Do chị T không có tiền để làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ngày 20/12/2004, chị T thỏa thuận miệng với vợ chồng ông H, bà Y là chuyển nhượng đất và tài sản trên đất với giá 58.000.000 đồng; vợ chồng ông H chịu trách nhiệm làm thủ tục và nộp thuế, phí để chị T được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất thổ cư), khi có giấy chứng nhận sẽ tách thửa cho vợ chồng ông H. Ông H đã nộp thuế thay cho chị T là 14.916.660 đồng. Năm 2006, chị T được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không làm thủ tục chuyển nhượng, tách đất cho vợ chồng ông H. Năm 2015, vợ chồng ông H khởi kiện yêu cầu chị T phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận (tách thửa đất đã được thỏa thuận chuyển nhượng vào năm 2004 cho ông H, bà Y). Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ vào hướng dẫn tại tiết b.2 tiểu mục 2.3 Mục 2 Phần II Nghị quyết số 02/2004[3] và quyết định “Chấp nhận đơn khởi kiện của vợ chồng ông H về việc yêu cầu chị T phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ông H, bà Y và T ký kết vào ngày 20/12/2004”.
Có thể thấy tiết b.2 tiểu mục 2.3 Mục 2 Phần II Nghị quyết số 02/2004 chỉ điều chỉnh những hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 01/07/2004, mặc dù không có cụm từ “xác lập trước ngày 01/07/2004”, nhưng đoạn cuối tiết này có nêu “từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này”, cho thấy hướng dẫn này cho các hợp đồng đã xác lập trước ngày 01/07/2004 (trước ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực). Chúng tôi cho rằng, tranh chấp trên không thể áp dụng tiết b.2 tiểu mục 2.3 Mục 2 Phần II Nghị quyết số 02/2004 vì nó nằm ngoài phạm vi điều chỉnh của quy định này. Bởi đối với những hợp đồng mà người nhận chuyển nhượng đất trong hợp đồng đó đã đủ điều kiện để được công nhận quyền sử dụng đất theo Điều 50 Luật đất đai năm 2003 thì theo tiết b.2 tiểu mục 2.3 Mục 2 Phần II Nghị quyết số 02/2004 không coi những hợp đồng đó vô hiệu kể cả khi không có một trong các điều kiện có hiệu lực. Hơn nữa, những người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hợp đồng được nói đến ở tiết b.2 tiểu mục 2.3 Mục 2 Phần II Nghị quyết số 02/2004 phải là người có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo Điều 50 Luật đất đai năm 2003. Theo đó, người đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sử dụng ổn định từ trước ngày 01/07/2004, nghĩa là, tiết b.2 tiểu mục 2.3 Mục 2 Phần II Nghị quyết số 02/2004 dù không thể hiện bằng lời văn, nhưng cần hiểu là nó đang điều chỉnh về những hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 01/07/2004.
Như vậy, việc Tòa án cấp phúc thẩm công nhận hiệu lực của hợp đồng giữa chị T và ông H, bà Y (xác lập ngày 20/12/2004) dựa trên căn cứ vừa nêu trong Nghị quyết số 02/2004 là chưa đúng tinh thần của văn bản này. Việc xem xét về hiệu lực của hợp đồng này, cần dựa trên các quy định của Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 1995 và Luật đất đai năm 2003. Theo đó, phải tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị T và ông H, bà Y vô hiệu, vì hợp đồng này được xác lập khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tức là chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng theo điểm a khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2003 và Điều 693 BLDS năm 1995; hợp đồng được xác lập bằng lời nói, tức vi phạm Điều 691 BLDS năm 1995. Tương tự như vậy, tiết b.3 tiểu mục 2.3 Mục 2 Phần II Nghị quyết số 02/2004 cũng chỉ có phạm vi áp dụng đối với những giao dịch xác lập trước ngày 01/07/2004.
– Trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng xác lập bằng văn bản trước ngày 15/10/1993 và khi chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Theo khoản 2 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất”. Như vậy, người đang sử dụng đất mà đất đó do nhận chuyển quyền từ người có giấy tờ tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 và việc chuyển quyền được lập thành văn bản, thì sẽ được công nhận quyền sử dụng đất theo khoản 2 Điều này.
Như vậy, kể cả khi giao dịch được xác lập tại thời điểm pháp luật đất đai cấm chuyển quyền hoặc tại thời điểm pháp luật bắt buộc công chứng hoặc chứng thực để có hiệu lực hoặc tại thời điểm pháp luật yêu cầu có giấy chứng nhận mới đủ điều kiện chuyển quyền thì nếu từ ngày 01/07/2014 trở đi mới xảy ra tranh chấp, Tòa án cần xem giao dịch đó không bị vô hiệu do “trái pháp luật”, “không công chứng hoặc chứng thực”, “khi chuyển nhượng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Bởi lẽ, theo khoản 2 Điều 100 Luật đất đai năm 2013, người đã nhận quyền sử dụng đất từ người có giấy tờ ở khoản 1 (tức chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và văn bản chuyển quyền cũng chỉ yêu cầu “có chữ ký của các bên”, và không loại trừ trường hợp giao dịch chuyển quyền được xác lập tại thời điểm pháp luật cấm chuyển quyền. Thực tiễn xét xử cũng đã có trường hợp Tòa án đã giải quyết theo hướng mà chúng tôi vừa phân tích ở trên, tức không coi hợp đồng vô hiệu vì một trong ba lý do ở trên.
Tuy nhiên, một vấn đề đặt ra là, khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 liệt kê rất nhiều các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng không bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo các Luật đất đai các năm 1987, 1993, 2003 (tức là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp trước ngày 01/07/2014). Vậy, trong trường hợp, khi chuyển quyền sử dụng đất, đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo các Luật đất đai trước đây, việc chuyển quyền được lập thành văn bản, người nhận chuyển quyền đã sử dụng thực tế đất đó, và từ ngày 01/07/2014 mới phát sinh tranh chấp thì Tòa án có công nhận hiệu lực của giao dịch trên cơ sở áp dụng tương tự khoản 2 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 hay không. Thực tiễn xét xử cho thấy, có trường hợp tòa án đã tuyên bố giao dịch này vô hiệu. Ví dụ:
Nguyên đơn: Bà T, bà S, bà M, bà V. Bị đơn là bà X. Cha mẹ của các nguyên đơn là ông Q (chết năm 2010) và bà H (chết năm 2013). Cha mẹ các nguyên đơn có phần đất trồng lúa diện tích 11.661m2, đã được Ủy ban nhân dân huyện T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 1992 do ông Q đứng tên. Năm 1993, cha mẹ các nguyên đơn chuyển nhượng toàn bộ đất cho ông R và bà X giá 08 chỉ vàng 24k. Khi chuyển nhượng có viết tay giấy, và ông L (là Trưởng ban nhân dân ấp) xác nhận, nhưng không đo đạc thực tế. Sau khi chuyển nhượng, ông Q giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng bà X giữ. Vợ chồng bà X đã sử dụng ổn định phần đất này đến khi tranh chấp là hơn 20 năm. Năm 2017, các nguyên đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng giữa cha mẹ của các nguyên đơn với bị đơn là ông R, bà X vô hiệu. Bị đơn không đồng ý và phản tố đề nghị Tòa án công nhận hợp đồng trên. Sau khi Tòa án huyện T xét xử sơ thẩm, tháng 9/2017, người đại diện hợp pháp của các nguyên đơn là ông V kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.
Tòa án cấp phúc thẩm nhận định: “Việc bị đơn X cho rằng ngày 20/7/1993, vợ chồng bị đơn có thỏa thuận nhận chuyển nhượng của cha các nguyên đơn thửa đất 11.661 m2 với giá chuyển nhượng là 08 chỉ vàng 24k là có căn cứ. Tuy nhiên, tại thời điểm các bên xác lập việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/7/1993 nêu trên thì Điều 5 Luật đất đai năm 1987 nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức. Do đó, về nguyên tắc, theo điểm a khoản 1 Điều 15 Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 20/7/1993 là hợp đồng trái pháp luật…
Xét thấy, trên thực tế khi xác lập chuyển nhượng ngày 20/7/1993 đối với thửa đất trên thì ông Q (cha của các nguyên đơn) đã được Ủy ban nhân dân huyện T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 19/10/1992, từ khi nhận chuyển nhượng đến nay bị đơn X sử dụng đất để trồng lúa, tuy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện, nhưng bên nhận chuyển nhượng (bị đơn X) không thực hiện thủ tục chuyển quyền và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cũng chưa hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền. Do đó, đối với diện tích đất tranh chấp nêu trên xác lập chuyển nhượng giữa vợ chồng bị đơn và ông Q (cha các nguyên đơn) ngày 20/7/1993 là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật được quy định tại Điều 5 Luật đất đai năm 1987, điểm a khoản 1 Điều 15 Pháp lệnh hợp đồng dân sự.
Như vậy, trong vụ việc trên, Tòa án cấp phúc thẩm nhận định hợp đồng chuyển nhượng xác lập trước ngày 15/10/1993 vô hiệu vì “vi phạm điều cấm của pháp luật”, kể cả khi tại thời điểm chuyển nhượng, đất đã được cấp giấy chứng nhận theo Luật Đất đai năm 1987 và người nhận chuyển nhượng sử dụng đất đó ngay sau khi nhận và ổn định với mục đích canh tác ban đầu, đến năm 2017 mới phát sinh tranh chấp. Theo chúng tôi, việc căn cứ Điều 5 Luật đất đai năm 1987 để tuyên hợp đồng trên vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật là chưa hợp lý, bởi lẽ:
Thứ nhất, khi đất chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 1987, thì cần phải xác định việc bị đơn nhận chuyển nhượng tương tự như người ở khoản 2 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 nhận chuyển nhượng từ người có giấy tờ ở khoản 1 điều này.
Thứ hai, người nhận chuyển nhượng đã sử dụng đất ổn định, lâu dài, phù hợp với mục đích sử dụng ban đầu ngay từ khi nhận chuyển nhượng cho tới sau ngày Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực mới phát sinh tranh chấp (cụ thể là tranh chấp vào năm 2017).
Thứ ba, việc chuyển nhượng đất được lập thành văn bản có chữ ký các bên. Do vậy, theo chúng tôi, Tòa án nên áp dụng tương tự khoản 2 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng này.
– Trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập bằng văn bản trước ngày 01/07/2004 và khi chuyển nhượng đất chưa có giấy tờ hợp pháp:
Bên cạnh những bất cập tồn tại ở trên, việc áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập bằng văn bản trước ngày 01/07/2004 hiện nay cũng tồn tại bất cập nhất định.
Ví dụ: Năm 2002, ông V chuyển nhượng cho vợ chồng ông P, bà T diện tích đất 6.000m2 với giá 60.000.000 đồng. Việc chuyển nhượng đất có giấy viết tay, có người làm chứng nhưng không được công chứng, chứng thực. Do ông P, bà T gặp khó khăn nên các bên thống nhất ông P, bà T thanh toán trước 30.000.000 đồng, số tiền còn lại sẽ thanh toán cho ông V vào cuối năm 2003. Đất tại thời điểm ông V chuyển nhượng cho vợ chồng ông P, bà T là đất rẫy. Sau khi nhận chuyển nhượng, do ở địa phương có phong trào nuôi tôm nên vào năm 2003, ông P, bà T cải tạo đất rẫy thành đất ao đìa nuôi tôm. Cuối năm 2003, ông V nhiều lần yêu cầu ông P, bà T thanh toán số tiền nợ 30.000.000 đồng nhưng ông P, bà T không thực hiện. Năm 2018, ông V khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng; yêu cầu ông P, bà T phải trả lại diện tích đất 6.000m2 vì ông bà không thanh toán số tiền còn lại. Vợ chồng ông P, bà T cho rằng đã thanh toán số tiền 30.000.000 đồng cho ông V tương ứng 3.000m2 trong số 6.000m2 đất đã nhận chuyển nhượng nên chỉ đồng ý hủy một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đồng ý giao lại cho ông V 3.000m2. Vụ việc được giải quyết theo Bản án dân sự sơ thẩm số 11/2018/DS-ST ngày 31/10/2018 của Tòa án nhân dân huyện T, tỉnh N. Ngày 15/11/2018, ông P kháng cáo yêu Tòa án cấp phúc thẩm hủy một phần hợp đồng chuyển nhượng; ông P và bà T giao lại cho ông V 3.000m2 đất, phần còn lại 3.000m2 đất ông P và bà T mỗi người sử dụng 1.500m2 đất.
Bản án cấp phúc thẩm nhận định: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản (…) nhưng không được công chứng, chứng thực. Thời điểm chuyển nhượng bên chuyển nhượng không có giấy tờ hợp pháp (…). Căn cứ Điều 30 Luật đất đai năm 1993, các Điều 691, 692, 693 và Điều 707 BLDS năm 1995, có cơ sở xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 06/11/2002 giữa ông V và ông P, bà T vô hiệu toàn bộ ngay tại thời điểm giao dịch”. Từ đó, Tòa án cấp phúc thẩm quyết định: “Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (…) giữa ông V và ông P, bà T. Buộc ông P, bà T trả lại cho ông V, bà H 6.000m2 thuộc một phần thửa 25 (…)”.
Với vụ việc trên, Tòa án cấp phúc thẩm nhận định rằng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu vì 2 lý do: (i) Hợp đồng không công chứng, chứng thực, (ii) Khi chuyển nhượng, đất không có giấy tờ hợp pháp. Cơ sở pháp lý mà Tòa án cấp phúc thẩm viện dẫn để nhận định và quyết đinh là Luật đất đai năm 1993 và BLDS năm 1995, hai văn bản luật có hiệu lực tại thời điểm xác lập hợp đồng (06/11/2002). Hướng xử lý này theo chúng tôi là chưa thuyết phục, do Tòa án chỉ mới quan tâm viện dẫn các quy định chung về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chưa lưu ý đến ngoại lệ về hiệu lực của hợp đồng trong trường hợp cá biệt.
Cụ thể, do thời điểm tranh chấp cũng như giải quyết tranh chấp, Luật đất đai năm 2013 đã có hiệu lực, cho nên, ngoại lệ mà Tòa án cần xem xét và viện dẫn ở đây là khoản 2 Điều 101 Luật đất đai năm 2013: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Theo đó, người đã sử dụng đất ổn định từ trước năm 01/07/2004 đến trước ngày 01/07/2014 mà không có tranh chấp, việc sử dụng đất là ổn định, công khai, liên tục, phù hợp quy hoạch, không vi phạm pháp luật đất đai thì sẽ được công nhận quyền sử dụng đất. Đất mà người sử dụng quy định ở điều khoản này được công nhận do nhiều cách thức tạo lập và trong đó có việc tạo lập bằng hình thức nhận chuyển quyền. Về điều kiện giấy tờ tại thời điểm nhận chuyển quyền, điều khoản này không đặt ra yêu cầu. Nghĩa là, người sử dụng đất đáp ứng các yêu cầu nêu tại điều khoản đó sẽ được công nhận quyền mà không lệ thuộc vào việc tại thời điểm họ nhận chuyển quyền, đất đó đã có giấy tờ hợp pháp hay không. Về hình thức của giao dịch mà người này tham gia để tạo lập quyền sử dụng đất, điều khoản này cũng không đặt ra yêu cầu giao dịch đó phải dưới một hình thức nhất định và không có yêu cầu giao dịch phải công chứng hoặc chứng thực.
Như vậy, với nội dung vừa được trích dẫn và phân tích ở trên, theo chúng tôi là một quy tắc chuyên biệt cần được ưu tiên áp dụng trước so với các quy tắc chung về điều kiện có hiệu lực của giao dịch tại Luật đất đai năm 1993 và BLDS năm 1995. Nói cách khác, với tranh chấp trên, Tòa án nên theo tinh thần khoản 2 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 để công nhận một phần hoặc toàn bộ hiệu lực của hợp đồng. Vì người nhận chuyển nhượng đã có đủ điều kiện là người “đang sử dụng đất” tại khoản 2 Điều 101 Luật đất đai năm 2013 cần được công nhận hợp đồng để bảo đảm chính sách công nhận quyền sử dụng đất tại điều khoản này được thực thi trên thực tế. Mặt khác, hướng xử lý như vậy sẽ tạo ra sự ổn định cho xã hội, do người nhận chuyển nhượng đã sử dụng lâu dài, đầu tư sản xuất trên đất nhận chuyển nhượng. Các quy định về hiệu lực của hợp đồng được nêu tại Luật đất đai năm 1993 và BLDS năm 1995 chỉ nên được áp dụng khi người nhận chuyển nhượng không có đủ điều kiện để được công nhận quyền sử dụng đất.
2. Một số kiến nghị
Thứ nhất, đối với những tranh chấp từ ngày 01/07/2014 mới yêu cầu giải quyết, không nên căn cứ vào Nghị quyết số 02/2004 để xác định thẩm quyền của Tòa án, mà cần căn cứ Điều 203 Luật đất đai năm 2013. Theo đó, Tòa án vẫn có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đối với các trường hợp đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013.
Thứ hai, không áp dụng tiết b.2, b.3 tiểu mục 2.3 Mục 2 Phần II Nghị quyết số 02/2004 để giải quyết các tranh chấp đối với các giao dịch được xác lập từ ngày 01/07/2004 trở về sau vì nằm ngoài phạm vi điều chỉnh Nghị quyết này.
Thứ ba, với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 được xác lập bằng văn bản lúc chuyển nhượng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, từ ngày 01/07/2014 mới xảy ra tranh chấp, không nên áp dụng Luật đất đai năm 1987 để tuyên bố vô hiệu hợp đồng vì lý do trái pháp luật, mà nên áp dụng khoản 2 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 để công nhận hiệu lực một phần hoặc toàn bộ hợp đồng, trừ trường hợp người nhận chuyển nhượng không sử dụng đất thực tế sau khi nhận chuyển nhượng, hoặc thiếu các điều kiện khác quy định tại quy phạm này.
Thứ tư, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập bằng văn bản trước ngày 01/07/2004 và khi chuyển nhượng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng từ ngày 01/07/2014 trở đi mới phát sinh tranh chấp, không nên áp dụng Luật đất đai năm 1993 để tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu vì “không đủ điều kiện chuyển nhượng” hoặc, và “không công chứng hoặc chứng thực”, mà cần áp dụng khoản 2 Điều 101 Luật đất đai năm 2013 để công nhận một phần hoặc toàn bộ hợp đồng, trừ trường hợp người nhận chuyển nhượng không sử dụng đất thực tế, hoặc thiếu các điều kiện khác quy định tại điều khoản này./.
Ths. Thân Văn Tà
