Hợp đồng giả cách là gì? Cảnh báo dự án ma, lừa đảo phân lô bán nền và những sai lầm cần tránh khi mua đất

Thị trường bất động sản luôn là kênh đầu tư hấp dẫn, nhưng cũng là lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Thực tế cho thấy, không ít người dân đã mất hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng vì ký hợp đồng giả cách, mua phải dự án ma, bị lừa phân lô bán nền trái phép, sử dụng dịch vụ làm sổ đỏ giá rẻ không uy tín hoặc mắc phải những sai lầm cơ bản khi giao dịch nhà đất.

Để hạn chế tối đa các rủi ro, người mua cần trang bị kiến thức pháp luật và kiểm tra kỹ tính pháp lý của bất động sản trước khi quyết định đầu tư. Trong bài viết dưới đây, Công ty Luật Việt Phú sẽ phân tích chi tiết các vấn đề trên và đưa ra những lời khuyên hữu ích dành cho người dân.

Hợp đồng giả cách là gì?

Hợp đồng giả cách là hợp đồng được các bên lập ra nhằm che giấu một giao dịch khác hoặc nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước, với bên thứ ba hoặc để hợp thức hóa một giao dịch không đúng quy định của pháp luật.

Nói cách khác, hình thức của hợp đồng không phản ánh đúng ý chí và mục đích thực sự của các bên.

Ví dụ phổ biến:

Ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế để giảm thuế.
Lập hợp đồng tặng cho thay cho hợp đồng mua bán.
Ký hợp đồng ủy quyền dài hạn để che giấu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hợp đồng mua bán nhưng thực chất là hợp đồng vay tài sản có thế chấp.

Dấu hiệu nhận biết hợp đồng giả cách

Người dân cần cảnh giác khi thấy các dấu hiệu sau:

Giá chuyển nhượng thấp bất thường so với giá thị trường.
Các bên có thỏa thuận bằng giấy viết tay khác với hợp đồng công chứng.
Thanh toán không đúng nội dung hợp đồng.
Hợp đồng chỉ mang tính hình thức để hoàn tất thủ tục hành chính.
Người bán yêu cầu lập hợp đồng ủy quyền thay vì hợp đồng chuyển nhượng.

Nếu phát hiện các dấu hiệu này, người mua nên yêu cầu giải thích rõ hoặc tham khảo ý kiến luật sư trước khi ký kết.

Hậu quả pháp lý của hợp đồng giả cách

Việc sử dụng hợp đồng giả cách có thể dẫn đến nhiều hậu quả nghiêm trọng:

Hợp đồng có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu.
Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Phát sinh nghĩa vụ bồi thường thiệt hại.
Có thể bị truy thu thuế, xử phạt vi phạm hành chính.
Trong trường hợp có dấu hiệu gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản, người vi phạm còn có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự.

Dự án ma là gì?

“Dự án ma” là cách gọi những dự án bất động sản không được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt nhưng vẫn được quảng cáo, nhận đặt cọc hoặc huy động vốn từ khách hàng.

Đây là một trong những hình thức lừa đảo phổ biến trên thị trường bất động sản.

Dấu hiệu nhận biết dự án ma

Một số dấu hiệu cần đặc biệt lưu ý:

Không có quyết định chấp thuận đầu tư

Chủ đầu tư không cung cấp được các giấy tờ chứng minh dự án đã được cơ quan nhà nước chấp thuận.

Không có quy hoạch chi tiết

Dự án chưa có quy hoạch hoặc quy hoạch chưa được phê duyệt.

Chỉ có đất trống

Thực địa chỉ là bãi đất, đất nông nghiệp hoặc đất chưa được đầu tư hạ tầng nhưng vẫn quảng cáo là khu đô thị hiện đại.

Hứa hẹn lợi nhuận cao

Cam kết sinh lời nhanh, mua hôm nay bán ngày mai có lãi, bảo đảm lợi nhuận… là những chiêu thức thường được sử dụng để thu hút khách hàng.

Giá bán thấp bất thường

Mức giá quá rẻ so với khu vực xung quanh cũng là dấu hiệu đáng nghi ngờ.

Chiêu trò lừa đảo phân lô bán nền

Phân lô bán nền là hoạt động hợp pháp nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, nhiều đối tượng đã lợi dụng hình thức này để lừa đảo.

Tự ý phân lô đất nông nghiệp

Một số đối tượng tự vẽ sơ đồ phân lô trên đất nông nghiệp rồi quảng cáo là đất ở.

Người mua sau đó không thể xây dựng hoặc chuyển mục đích sử dụng.

Quảng cáo sai sự thật

Nhiều dự án được quảng bá:

Gần sân bay.
Gần cao tốc.
Gần khu công nghiệp.
Có sổ riêng từng nền.

Trong khi thực tế hoàn toàn không đúng.

Nhận tiền đặt cọc rồi bỏ trốn

Đây là thủ đoạn phổ biến.

Sau khi thu tiền của nhiều khách hàng, đối tượng đóng cửa văn phòng và cắt liên lạc.

Huy động vốn trái phép

Một số doanh nghiệp ký:

Hợp đồng góp vốn.
Hợp đồng hợp tác đầu tư.
Phiếu giữ chỗ.

Nhằm huy động tiền khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán.

Làm sổ đỏ dịch vụ giá rẻ có an toàn không?

Hiện nay trên mạng xã hội xuất hiện rất nhiều quảng cáo:

Làm sổ đỏ siêu nhanh.
Có sổ trong vài ngày.
Chi phí cực rẻ.
Không cần hồ sơ đầy đủ.

Đây là những lời quảng cáo người dân cần hết sức cảnh giác.

Những rủi ro có thể gặp

Hồ sơ bị làm giả

Một số đối tượng sử dụng giấy tờ giả để hợp thức hóa hồ sơ.

Khi bị phát hiện, người sử dụng có thể gặp nhiều rắc rối pháp lý.

Mất tiền

Nhiều trường hợp khách hàng đóng trước toàn bộ chi phí nhưng không nhận được kết quả.

Lộ thông tin cá nhân

Các giấy tờ như:

CCCD.
Sổ hộ khẩu.
Giấy tờ đất.

Có thể bị lợi dụng vào mục đích trái pháp luật.

Có nguy cơ vi phạm pháp luật

Nếu cố tình sử dụng giấy tờ giả hoặc tham gia vào việc hợp thức hóa hồ sơ trái quy định, cá nhân liên quan có thể bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Lời khuyên

Người dân chỉ nên:

Thực hiện thủ tục tại cơ quan có thẩm quyền.
Hoặc sử dụng dịch vụ của các tổ chức hành nghề luật sư, văn phòng công chứng hoặc đơn vị tư vấn pháp lý uy tín.

Không nên tin vào những lời quảng cáo “bao đậu”, “làm nhanh không cần hồ sơ” hoặc “chi phí rẻ bất thường”.

Những sai lầm khi mua đất

Chỉ tin lời môi giới

Đây là sai lầm phổ biến nhất.

Thông tin từ môi giới chỉ nên coi là nguồn tham khảo.

Người mua cần tự kiểm tra:

Quy hoạch.
Pháp lý.
Hiện trạng.
Chủ sở hữu.

Không kiểm tra quy hoạch

Nhiều người chỉ xem vị trí đẹp mà quên kiểm tra quy hoạch.

Hậu quả là:

Không xây được nhà.
Bị thu hồi đất.
Giá trị bất động sản giảm mạnh.

Không xác minh sổ đỏ

Cần kiểm tra:

Sổ thật hay giả.
Có đang thế chấp không.
Có tranh chấp không.
Có bị kê biên không.

Đặt cọc quá nhanh

Không ít người vì sợ mất cơ hội nên đặt cọc ngay khi chưa kiểm tra hồ sơ.

Đây là nguyên nhân dẫn đến nhiều tranh chấp.

Mua bằng giấy viết tay

Trong nhiều trường hợp, giấy viết tay không đáp ứng điều kiện về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng theo quy định pháp luật và có thể phát sinh rủi ro khi đăng ký sang tên hoặc khi xảy ra tranh chấp.

Không đọc kỹ hợp đồng

Hợp đồng có thể chứa các điều khoản bất lợi như:

Không hoàn cọc.
Chậm bàn giao.
Không quy định trách nhiệm bồi thường.
Điều khoản phạt quá cao.

Thanh toán bằng tiền mặt

Thanh toán qua ngân hàng sẽ giúp:

Có chứng từ.
Dễ chứng minh giao dịch.
Hạn chế tranh chấp.

Không nhờ luật sư tư vấn

Đối với các giao dịch có giá trị lớn, việc tham khảo ý kiến luật sư có thể giúp phát hiện sớm các rủi ro pháp lý và bảo vệ quyền lợi của người mua.

Cách mua đất an toàn

Để hạn chế rủi ro, người dân nên thực hiện các bước sau:

Kiểm tra bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Xác minh thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Kiểm tra quy hoạch.
Kiểm tra tình trạng thế chấp và tranh chấp.
Đọc kỹ hợp đồng trước khi ký.
Công chứng hợp đồng theo quy định.
Thanh toán qua ngân hàng.
Lưu giữ đầy đủ hồ sơ và chứng từ.
Tham khảo ý kiến luật sư nếu hồ sơ pháp lý phức tạp.

Dịch vụ tư vấn pháp luật đất đai của Công ty Luật Việt Phú

Công ty Luật Việt Phú cung cấp các dịch vụ:

Tư vấn pháp luật về đất đai và nhà ở.
Kiểm tra pháp lý bất động sản trước khi giao dịch.
Tư vấn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hỗ trợ xin cấp, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tư vấn xử lý tranh chấp đất đai, nhà ở.
Đại diện khách hàng làm việc với cơ quan nhà nước và tham gia tố tụng để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp.

Thông tin liên hệ

CÔNG TY LUẬT VIỆT PHÚ

TRỤ SỞ CHÍNH

Địa chỉ: Số LK44, Ngõ 4, Đường Nguyễn Văn Lộc, P. Mộ Lao, Hà Nội

Điện thoại: 024.6261.2299

VĂN PHÒNG TP. HỒ CHÍ MINH

Địa chỉ: Số 22 đường 546, P. Phước Long, TP. Hồ Chí Minh

Điện thoại: 077 832 0000 (LS. Mai)

Đại diện

ThS. Nguyễn Huế

Hotline: 0936.129.229

Email: luatvietphu@gmail.com

Kết luận

Những rủi ro như hợp đồng giả cách, dự án ma, lừa đảo phân lô bán nền, sử dụng dịch vụ làm sổ đỏ giá rẻ không uy tín hay các sai lầm khi mua đất đều có thể khiến người mua chịu thiệt hại lớn về tài chính và pháp lý. Để bảo vệ quyền lợi của mình, người dân cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, xác minh thông tin tại cơ quan có thẩm quyền, chỉ giao dịch theo đúng quy định pháp luật và chủ động tham khảo ý kiến luật sư trước khi ký kết các hợp đồng có giá trị lớn. Với sự chuẩn bị kỹ lưỡng, bạn sẽ giảm đáng kể nguy cơ tranh chấp và thực hiện giao dịch bất động sản an toàn, minh bạch.