1. Đối với đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1.1. Trường hợp đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993
a) Trường hợp 1: Việc sử dụng đất không vi phạm pháp luật đất đai
Căn cứ Khoản 1 Điều 6 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính Phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, như: lấn, chiếm,…, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:
* Đối với đất có nhà ở:
– Diện tích trong hạn mức công nhận đất ở: Không phải nộp tiền sử dụng đất.
– Diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có): Phải nộp bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có Quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
* Đối với đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở:
Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
b) Trường hợp 2: Việc sử dụng có vi phạm pháp luật đất đai
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, như: lấn, chiếm,…, nay nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì:
– Diện tích trong hạn mức công nhận đất ở: Phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất.
– Diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở: Phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có Quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
Đối với trường hợp: Sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 tại thời điểm có Quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
1.2. Trường hợp đất đã sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004
Trường hợp 1: Việc sử dụng đất không vi phạm pháp luật đất đai
Căn cứ Khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, như: lấn, chiếm,…, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:
* Đối với đất có nhà ở:
– Diện tích trong hạn mức giao đất ở: Phải nộp bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất quy định tại Bảng giá đất.
– Diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có): Phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có Quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
* Đối với đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở:
Đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 tại thời điểm có Quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp 2: Việc sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai
Theo Khoản 2 Điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, như: lấn, chiếm,…, nhưng nay nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì:
– Diện tích đất trong hạn mức giao đất ở: Phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất.
– Diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có): Phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có Quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
Đối với trường hợp: Sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 tại thời điểm có Quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
2. Đất đất được giao làm nhà ở trước 01/7/2014
Theo quy định tại Khoản 4 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013:
“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật”
Tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm nhà ở trước ngày 01/7/2014 được quy định cụ thể tại Khoản 2 Điều 20 Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất, như sau:
Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất làm nhà ở (giao đất mới) từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2004 mà chưa nộp tiền sử dụng đất, nếu được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì phải nộp tiền sử dụng đất như sau:
– Nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc thời điểm kê khai nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất.
– Nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc thời điểm kê khai nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương (nếu có) theo giá đất cụ thể.
Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất làm nhà ở (giao đất mới) từ sau ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 mà chưa nộp tiền sử dụng đất, nếu được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì phải nộp tiền sử dụng đất như sau:
– Nếu tiền sử dụng đất phải nộp đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định và thông báo theo đúng quy định tại thời điểm xác định và thông báo nộp tiền sử dụng đất thì được tiếp tục nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước theo mức đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông báo và phải nộp tiền chậm nộp theo quy định phù hợp với từng thời kỳ.
– Nếu tiền sử dụng đất phải nộp đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định và thông báo, nhưng chưa phù hợp với quy định tại thời điểm xác định và thông báo tiền sử dụng đất phải nộp thì cơ quan Thuế xác định lại đảm bảo đúng quy định.
+ Hộ gia đình, cá nhân phải nộp số tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có) vào ngân sách Nhà nước và không áp dụng phạt chậm nộp đối với khoản thu bổ sung này trong thời gian trước khi được xác định lại.
+ Đối với số tiền sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định và thông báo trước khi xác định lại, hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục thực hiện theo số đã thông báo, trường hợp nộp chưa đủ thì nay phải nộp số còn thiếu và tiền chậm nộp tiền sử dụng đất.
Đối với trường hợp: Chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra thông báo nộp tiền sử dụng đất và hộ gia đình, cá nhân chưa nộp hoặc đã nộp một phần tiền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất đã tạm nộp vào ngân sách Nhà nước (nếu có) được quy đổi ra diện tích đất đã nộp tiền sử dụng đất (đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính) tại thời điểm có quyết định giao đất. Phần diện tích đất còn lại phải nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm có Quyết định giao đất và xử lý việc chậm nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp này như sau:
+ Việc chậm nộp tiền sử dụng đất có nguyên nhân chủ quan từ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân phải nộp số tiền tương đương tiền chậm nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Quản lý thuế phù hợp với từng thời kỳ.
+ Việc chậm nộp tiền sử dụng đất không có nguyên nhân chủ quan từ hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân không phải nộp số tiền tương đương tiền chậm nộp tiền sử dụng đất.
Khoản chậm nộp số tiền sử dụng đất được tính từ thời điểm có Quyết định giao đất tới thời điểm chính thức được thông báo nộp tiền vào ngân sách Nhà nước theo tỷ lệ % thu tiền chậm nộp nghĩa vụ tài chính theo quy định phù hợp với từng thời kỳ.
Giá đất tính thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm nhà ở trước ngày 01/7/2014 là giá đất theo mục đích được giao cụ thể tại thời điểm có quyết định giao đất.
3. Đất giao không đúng thẩm quyền trước 01/7/2014
3.1. Đối với đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004
Căn cứ Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính Phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất, mức tiền sử dụng đất phải nộp được quy định như sau:
Trường hợp 1: Sử dụng đất có nhà ở ổn định
Trường hợp sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15/10/1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, thì thu tiền sử dụng đất như sau:
– Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì không thu tiền sử dụng đất.
– Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền; phần diện tích đất còn lại thực hiện thu tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01/7/2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, khi được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:
– Nếu đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì thu tiền sử dụng đất:
+ Bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
+ Bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
– Nếu đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 thì thu tiền sử dụng đất:
+ Bằng 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất.
+ Bằng 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp 2: Diện tích đất còn lại không có nhà ở (nếu có)
– Diện tích đất còn lại không có nhà ở được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng khi cấp Giấy chứng nhận.
– Nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang đất ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích.
3.2. Đối với đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014
Căn cứ vào Điều 9 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất; được sửa đổi bởi Khoản 4 Điều 2 Nghị định số 123/2017/NĐ-CP, ngày 14/11/2017 Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; tiền sử dụng đất phải nộp như sau:
– Phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có Quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
Nếu có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo quy định thì được trừ số tiền đã nộp vào tiền sử dụng đất phải nộp; mức trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp.
– Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 tại thời điểm có Quyết định công nhận quyền sử dụng đất./.

                             Tác giả: Cử nhân Luật Kinh tế – Quách Tài Quỳnh

Bài viết cùng chuyên mục

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on pinterest
Pinterest
Share on tumblr
Tumblr