Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15), có hiệu lực từ 1/8/2024, được áp dụng trong năm 2025 với nhiều điểm mới quan trọng, thay thế Luật Đất đai 2013. Dưới đây là các điểm mới nổi bật liên quan đến thủ tục tách thửa, hợp thửa và quản lý đất đai, dựa trên văn bản pháp luật và các nguồn thông tin uy tín:
Mục lục
1. Quy định cụ thể về tách thửa và hợp thửa
- Điều kiện tách thửa/hợp thửa rõ ràng hơn (Điều 220):
- Tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu và kích thước cạnh tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh, phù hợp với loại đất (đất ở đô thị, nông thôn, đất nông nghiệp).
- Các thửa đất sau tách/hợp thửa phải có lối đi công cộng, đảm bảo kết nối giao thông, cấp thoát nước và phù hợp quy hoạch.
- Hợp thửa yêu cầu các thửa đất liền kề và cùng mục đích sử dụng, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng trước.
- Hạn chế tách thửa đất nông nghiệp:
- Luật giới hạn tách thửa đất nông nghiệp để ngăn chặn phân lô, bán nền trái phép, đặc biệt ở khu vực nông thôn (Điều 190).
- UBND cấp tỉnh được quyền quy định diện tích tối thiểu chặt chẽ hơn cho đất nông nghiệp.
- Đơn giản hóa thủ tục:
- Nghị định 101/2024/NĐ-CP (hiệu lực từ 1/8/2024) quy định mẫu đơn thống nhất (Mẫu 01/ĐK, 11/ĐK) cho tách thửa, hợp thửa, giảm hồ sơ trùng lặp.
- Cho phép nộp hồ sơ trực tuyến qua Cổng dịch vụ công quốc gia hoặc cấp tỉnh, rút ngắn thời gian xử lý (tối đa 15 ngày làm việc, trừ vùng sâu, vùng xa).
2. Quy định mới về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Cấp sổ đỏ cho trường hợp chưa có giấy tờ (Điều 138):
- Người sử dụng đất ổn định trước 1/7/2004, không có giấy tờ, được cấp sổ đỏ mà không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đất không tranh chấp, phù hợp quy hoạch.
- Đối với đất sử dụng từ 1/7/2004 đến trước 1/8/2024, có thể được cấp sổ đỏ nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất hiện hành.
- Bổ sung trường hợp cấp sổ đỏ (Điều 139):
- Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng, tặng cho đất ở trước 1/1/2014 trong khu dân cư hiện hữu, dù không có giấy tờ, được cấp sổ đỏ nếu không tranh chấp và phù hợp quy hoạch.
- Sổ đỏ điện tử:
- Luật khuyến khích cấp Giấy chứng nhận điện tử, tích hợp vào cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia (Điều 14), giúp tra cứu thông tin nhanh chóng và minh bạch.
3. Quy định về tài chính đất đai
- Miễn, giảm tiền sử dụng đất (Điều 152):
- Miễn tiền sử dụng đất cho người có công, hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng sâu, vùng xa khi tách thửa, hợp thửa hoặc cấp sổ đỏ.
- Miễn lệ phí trước bạ khi tách thửa/hợp thửa để tặng cho, thừa kế giữa cha mẹ và con cái, vợ chồng, anh chị em ruột, ông bà nội/ngoại với cháu nội/ngoại.
- Thuế thu nhập cá nhân (TNCN):
- Tiếp tục miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng đất giữa các đối tượng thân nhân trực hệ (Điều 153).
- Đối với chuyển nhượng đất nông nghiệp, áp dụng thuế suất 2% giá trị chuyển nhượng, nhưng có cơ chế miễn giảm cho trường hợp chuyển nhượng đất nông nghiệp để tích tụ ruộng đất.
- Bảng giá đất linh hoạt (Điều 159):
- UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất hàng năm (thay vì mỗi 5 năm như trước), áp dụng từ 1/1 của năm sau, đảm bảo sát với giá thị trường.
- Bảng giá đất được sử dụng để tính tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, và các nghĩa vụ tài chính khi tách thửa, hợp thửa.
4. Quản lý đất đai chặt chẽ hơn
- Hạn chế phân lô, bán nền (Điều 190):
- Luật cấm tách thửa đất ở không hình thành đường giao thông hoặc không đảm bảo hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, thoát nước).
- Các dự án phân lô, bán nền phải được cấp phép và có hạ tầng hoàn chỉnh trước khi chuyển nhượng.
- Kiểm soát đất nông nghiệp (Điều 191):
- Giới hạn diện tích đất nông nghiệp tối đa mà cá nhân/hộ gia đình được nhận chuyển nhượng, nhằm khuyến khích tích tụ ruộng đất và phát triển nông nghiệp quy mô lớn.
- Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa, trừ trường hợp được cơ quan nhà nước cho phép.
- Cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia (Điều 14):
- Tất cả thông tin về tách thửa, hợp thửa, cấp sổ đỏ phải được cập nhật vào Hệ thống thông tin đất đai quốc gia, kết nối với các cơ quan thuế, công chứng, ngân hàng để tăng tính minh bạch.
- Người dân có thể tra cứu thông tin đất đai qua Cổng dịch vụ công hoặc ứng dụng số.
5. Quy định về giải quyết tranh chấp đất đai
- Hòa giải bắt buộc (Điều 250):
- Tranh chấp đất đai phải được hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện ra tòa án. Biên bản hòa giải thành hoặc không thành là tài liệu bắt buộc trong hồ sơ khởi kiện.
- Thẩm quyền giải quyết (Điều 251):
- UBND cấp huyện, tỉnh có thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai chưa có sổ đỏ hoặc đất có nguồn gốc phức tạp (lấn chiếm, giao đất trái thẩm quyền).
6. Quy định về quyền của người sử dụng đất
- Mở rộng quyền sử dụng đất (Điều 175):
- Người sử dụng đất được quyền cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất ngay cả khi đất chưa có sổ đỏ, miễn là có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp.
- Quyền chuyển nhượng, tặng cho đất được thực hiện dễ dàng hơn, đặc biệt trong trường hợp tách thửa để tặng cho con cái hoặc thừa kế.
- Bảo vệ người sử dụng đất yếu thế:
- Luật ưu tiên cấp sổ đỏ và miễn giảm chi phí cho hộ nghèo, người dân tộc thiểu số, người có công (Điều 152).
7. Các điểm mới khác
- Quy hoạch sử dụng đất minh bạch (Điều 29):
- Quy hoạch sử dụng đất phải được công khai trên Cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh, giúp người dân kiểm tra trước khi thực hiện tách thửa, hợp thửa.
- Xử lý đất lấn chiếm, sử dụng sai mục đích (Điều 240):
- Đất lấn chiếm, sử dụng sai mục đích trước 1/7/2014 có thể được xem xét cấp sổ đỏ nếu phù hợp quy hoạch, nhưng phải nộp tiền sử dụng đất và tiền phạt.
- Chuyển đổi số trong quản lý đất đai:
- Luật đẩy mạnh ứng dụng công nghệ số, cho phép nộp hồ sơ, tra cứu, thanh toán nghĩa vụ tài chính trực tuyến, giảm thời gian và chi phí cho người dân.
8. Lưu ý khi áp dụng
- Quy định địa phương: Mỗi tỉnh/thành phố có thể ban hành quy định cụ thể về diện tích tối thiểu tách thửa, phí thẩm định, hoặc điều kiện hợp thửa. Người dân cần kiểm tra tại UBND cấp tỉnh hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.
- Hiệu lực văn bản hướng dẫn:
- Nghị định 101/2024/NĐ-CP và các thông tư liên quan (dự kiến ban hành năm 2024-2025) sẽ tiếp tục làm rõ các thủ tục hành chính, mẫu đơn, và quy trình thực hiện.
- Một số quy định chuyển tiếp (ví dụ: xử lý đất lấn chiếm trước 1/7/2014) có thời hạn áp dụng đến 31/12/2027.
- Tăng cường giám sát: Luật tăng trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong việc kiểm tra, xử lý vi phạm về tách thửa, phân lô bán nền trái phép.
9. Nguồn tham khảo
Thông tin được tổng hợp từ:
- Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15).
- Nghị định 101/2024/NĐ-CP (hiệu lực từ 1/8/2024).
- Quyết định của UBND các tỉnh/thành phố về diện tích tối thiểu tách thửa.
Nếu bạn cần làm rõ điểm mới cụ thể hoặc hướng dẫn chi tiết về thủ tục tách thửa/hợp thửa tại một địa phương (tỉnh/thành phố), hãy cung cấp thêm thông tin để tôi hỗ trợ chính xác hơn!
