Đầu tư đất nền là phân khúc sinh lời cao, cũng là kênh trú ẩn dòng vốn an toàn. Tuy nhiên, không ít nhà đầu tư gặp nhiều rủi ro pháp lý do không kiểm tra thông tin cần thiết về dự án.
Căn cứ điều 194 Luật Đất đai năm 2013, điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, điều 9 và điều 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, dự án đất nền phải thỏa mãn các điều kiện sau, chủ đầu tư mới được phép mở bán:
– Đất phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
– Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
– Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất.
– Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.
– Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).
Như vậy, nếu dự án chưa đủ điều kiện mà chủ đầu tư bán thì khả năng cao đó là dự án “ma”, tuyệt đối không xuống tiền mua.
Người mua không nên tin tuyệt đối vào bên môi giới, chủ đầu tư khi cam kết có giấy chứng nhận… mà phải kiểm chứng thực tế. Họ nên đến thực địa xem kết cấu hạ tầng gồm: các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt và được hoàn thành chưa. Họ cũng cần đến văn phòng đăng ký đất đai để biết chắc là thửa đất có bị thế chấp, kê biên hoặc tranh chấp hay không.
Người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư cho xem các giấy tờ pháp lý liên quan đến dự án (như quyết định giao đất, quyết định phê duyệt quy hoạch bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500…).
Người mua đất nền nếu không có khả năng kiểm tra giấy tờ hoặc ít nắm rõ về vấn đề này nên nhờ một người am hiểu về pháp luật bất động sản tham gia để tư vấn, hỗ trợ.
