ĐỔI ĐẤT CHO NHAU: ĐƯỢC ĐỔI KHI NÀO? THỦ TỤC RA SAO?

Hiện nay, việc đổi thửa thường được thực hiện bởi các hộ gia đình, cá nhân nhằm tạo thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp như giúp cho thửa ruộng rộng hơn hay việc đi lại thuận tiện hơn. Và để thực hiện đúng theo pháp luật, bên chuyển đổi cần nắm rõ các quy định về điều kiện, thủ tục thực hiện.

  1. Phạm vi được đổi đất nông nghiệp

Chuyển đổi ruộng đất hay chuyển đổi quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó cá nhân, hộ gia đình trong cùng một xã, phường, thị trấn chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của mình cho nhau, hai bên vừa là bên chuyển nhượng, vừa là bên nhận chuyển nhượng. Trường hợp giá trị quyền sử dụng đất có chênh lệch thì một bên có nghĩa vụ trả cho bên kia phần chênh lệch theo thỏa thuận, trừ trường hợp trao đổi ngang giá.

Đối tượng đổi đất là đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau. Đặc biệt, các loại đất phi nông nghiệp không được chuyển đổi cho nhau mà cá nhân, hộ gia đình phải thực hiện chuyển nhượng hoặc tặng cho.

  1. Điều kiện khi thực hiện quyền đổi đất

Khoản 1 Điều 168, khoản 1 Điều 188 và Điều 190 Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp muốn thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp phải đáp ứng các điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận, riêng đối với đất nông nghiệp được Nhà nước giao, cho thuê đất thì được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.

– Vẫn trong thời hạn sử dụng đất.

– Quyền sử dụng đất là đối tượng chuyển đổi không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

– Đất chuyển đổi không có tranh chấp.

  1. Hồ sơ khi thực hiện quyền đổi đất

* Hồ sơ chuyển đổi không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”

Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa” gồm:

– Đơn theo Mẫu số 09/ĐK.

Trong đơn phải thể hiện tổng diện tích nhận chuyển đổi tại điểm 4 Mục I của Mẫu số 09/ĐK (Lý do biến động) như sau: “Nhận chuyển đổi … m2 đất; tổng diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng do nhận chuyển quyền và đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2007 đến trước ngày 01/7/2014 là… m2 và từ ngày 01/7/2014 đến nay là… m2 (ghi cụ thể diện tích nhận chuyển quyền theo từng loại đất, từng địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương)”;

– Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất (không bắt buộc công chứng, chứng thực).

– Bản gốc Sổ đỏ, Sổ hồng đã cấp.

* Hồ sơ khi thực hiện chính sách “dồn điền đổi thửa”

Căn cứ khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, hồ sơ chuyển đổi để thực hiện “dồn điền đổi thửa” được nộp chung cho các hộ gia đình, cá nhân gồm:

– Bản gốc Sổ hồng, Sổ đỏ hoặc bản sao hợp đồng thế chấp đối với trường hợp đất đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.

– Đơn theo Mẫu số 04đ/ĐK của từng hộ gia đình, cá nhân.

– Văn bản thỏa thuận về chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.

– Phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của Ủy ban nhân dân cấp xã (xã, phường, thị trấn) đã được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt.

– Biên bản giao nhận ruộng đất theo phương án “dồn điền, đổi thửa” (nếu có).

  1. Trình tự, thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp

* Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”

Bước 1: Nộp hồ sơ

Cách 1: Nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất cần chuyển đổi nếu có nhu cầu

Cách 2: Không nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất cần chuyển đổi

– Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa cấp huyện.

– Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất cần chuyển đổi hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa có Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Bước 4: Trả kết quả

Thời gian thực hiện: Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ; riêng với các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thời gian không quá 20 ngày làm việc.

* Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp khi thực hiện chính sách “dồn điền đổi thửa”

Căn cứ khoản 6 Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 25 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, khi tiếp nhận hồ sơ thì Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây:

– Kiểm tra hồ sơ, xác nhận nội dung thay đổi vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

– Chuẩn bị hồ sơ để Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho người đã thực hiện xong dồn điền đổi thửa theo phương án được duyệt.

– Lập hoặc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; tổ chức trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Lưu ý: Nếu người sử dụng đất đang thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng thì người sử dụng đất nộp bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho Giấy chứng nhận đã cấp để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận mới.

Việc trao Giấy chứng nhận được thực hiện đồng thời giữa ba bên gồm Văn phòng đăng ký đất đai, người sử dụng đất và tổ chức tín dụng; người sử dụng đất ký, nhận Giấy chứng nhận mới từ Văn phòng đăng ký đất đai để trao cho tổ chức tín dụng nơi đang nhận thế chấp; tổ chức tín dụng có trách nhiệm trao Giấy chứng nhận cũ đang thế chấp cho Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý.

  1. Hợp đồng chuyển đổi không bắt buộc phải công chứng, chứng thực

Khác với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Điều này được quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

  1. b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”.
  2. Không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi đổi đất

Điều 190 Luật Đất đai 2013 quy định việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ:

“Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ”.

Trên đây là nội dung tư vấn về: Đổi đất cho nhau: Được đổi khi nào? Thủ tục ra sao? Nếu còn vướng mắc, bạn vui lòng liên hệ luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp.

 

Bài viết cùng chuyên mục

Tham khảo thêm

Thủ tục khiếu nại tố cáo

Thủ tục khiếu nại tố cáo theo quy định của pháp luật Việt Nam bao gồm các bước sau: Giải quyết khiếu nại lần đầu:

Làm gì khi bị ép cung

Ép cung là hành vi vi phạm pháp luật, xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người bị ép cung. Khi bị

Facebook
Twitter
LinkedIn
Pinterest
Tumblr

THÔNG TIN LIÊN HỆ

CÔNG TY LUẬT VIỆT PHÚ