Dưới đây là thông tin về quy định xin cấp giấy phép xây dựng mới tại Việt Nam năm 2025, dựa trên các quy định pháp luật hiện hành, chủ yếu từ Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) và các nghị định liên quan như Nghị định 15/2021/NĐ-CP, Nghị định 175/2024/NĐ-CP. Lưu ý rằng các quy định có thể được cập nhật, vì vậy cần kiểm tra văn bản pháp luật mới nhất từ cơ quan có thẩm quyền.
1. Giấy phép xây dựng là gì?
Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để thực hiện xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình. Đây là cơ sở đảm bảo quản lý nhà nước về xây dựng, tuân thủ quy hoạch, bảo vệ quyền lợi hợp pháp và kiểm soát trật tự xây dựng.
2. Các trường hợp cần xin giấy phép xây dựng
Chủ đầu tư phải xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công, trừ các trường hợp được miễn theo Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020), bao gồm:
- Công trình bí mật nhà nước, công trình khẩn cấp.
- Công trình thuộc dự án đầu tư công do Thủ tướng, Bộ trưởng, hoặc Chủ tịch UBND các cấp quyết định đầu tư.
- Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 Luật Xây dựng.
- Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong hoặc mặt ngoài không tiếp giáp đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc, không thay đổi công năng, không ảnh hưởng an toàn kết cấu, phù hợp quy hoạch, đảm bảo an toàn môi trường và phòng cháy chữa cháy.
- Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp phép theo luật quảng cáo.
- Công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định.
- Công trình thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt và thẩm định thiết kế.
- Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m² thuộc dự án phát triển đô thị hoặc nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt.
- Công trình hạ tầng kỹ thuật nông thôn chỉ cần lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật và chưa có quy hoạch chi tiết điểm dân cư nông thôn.
3. Điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng
Theo Điều 107 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020), để được cấp giấy phép, chủ đầu tư cần đáp ứng các điều kiện sau:
- Có mặt bằng xây dựng.
- Có giấy phép xây dựng (đối với công trình bắt buộc).
- Có bản vẽ thiết kế thi công đã được phê duyệt.
- Có hợp đồng xây dựng với nhà thầu (nếu có).
- Đảm bảo đủ nguồn vốn để thực hiện theo tiến độ.
- Có biện pháp đảm bảo an toàn lao động, vệ sinh môi trường.
4. Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng mới
Theo Điều 43 Nghị định 15/2021/NĐ-CP, hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng mới bao gồm:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng: Theo mẫu số 01 (được UBND cấp tỉnh công bố).
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất: Bản sao công chứng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Nếu sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng, cần văn bản chấp thuận của ngân hàng.
- Bản vẽ thiết kế xây dựng: Bao gồm bản vẽ kiến trúc, kết cấu, hệ thống điện, nước, được lập theo quy định và phù hợp với quy hoạch.
- Bản vẽ hiện trạng: Vị trí, tọa độ, sơ đồ thửa đất.
- Cam kết không gây ảnh hưởng: Nếu công trình liền kề công trình khác, cần cam kết không làm hư hại công trình lân cận.
- Hồ sơ năng lực đơn vị thiết kế: Chứng minh năng lực của tổ chức/cá nhân thực hiện thiết kế.
- Đối với công trình di tích lịch sử – văn hóa hoặc danh lam thắng cảnh đã xếp hạng, cần văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý văn hóa.
5. Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng
Quy trình xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở năm 2025 gồm 6 bước cơ bản:
- Kiểm tra thông tin đất:
- Xác minh sổ đỏ (sổ cũ trước 2014 cần đo đạc lại; sổ mới sau 2014 thường có đầy đủ thông tin).
- Kiểm tra quy hoạch khu vực xây dựng (liên hệ UBND cấp huyện hoặc kiểm tra thông tin từ các công trình lân cận đã cấp phép trong vòng 1 năm).
- Chuẩn bị hồ sơ: Thu thập đầy đủ giấy tờ như liệt kê ở mục 4.
- Nộp hồ sơ: Nộp tại Trung tâm phục vụ hành chính công hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp huyện nơi công trình tọa lạc.
- Xử lý hồ sơ:
- Nếu hồ sơ hợp lệ, cơ quan cấp phép ghi biên nhận.
- Nếu hồ sơ thiếu, cơ quan sẽ hướng dẫn hoàn thiện.
- Thời gian xử lý: Không quá 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Nếu cần xem xét thêm, cơ quan phải thông báo lý do trong vòng 10 ngày sau thời hạn.
- Nhận kết quả và nộp lệ phí:
- Chủ đầu tư nhận giấy phép tại nơi nộp hồ sơ, kèm bản vẽ thiết kế có đóng dấu của cơ quan có thẩm quyền.
- Nộp lệ phí theo quy định (mức lệ phí do UBND cấp tỉnh quy định).
- Nghiệm thu và hoàn công:
- Sau khi hoàn thành xây dựng, mời cơ quan chức năng nghiệm thu để cấp giấy chứng nhận hoàn công (sổ hồng).
6. Thẩm quyền cấp giấy phép
- UBND cấp huyện: Cấp giấy phép cho nhà ở riêng lẻ, công trình xây dựng tại đô thị và nông thôn (trừ các công trình thuộc thẩm quyền cấp tỉnh).
- UBND cấp tỉnh: Cấp phép cho công trình thuộc dự án đầu tư công, công trình đặc thù (di tích, công trình hạ tầng kỹ thuật lớn, v.v.).
- Bộ Xây dựng: Cấp phép cho các công trình đặc biệt, công trình của cơ quan ngoại giao hoặc tổ chức quốc tế.
7. Thời hạn giấy phép xây dựng
- Giấy phép xây dựng có thời hạn tối đa 12 tháng kể từ ngày cấp. Nếu chưa khởi công, chủ đầu tư cần gia hạn trước khi hết hạn.
- Đối với công trình xây dựng theo giai đoạn, thời hạn được xác định theo tiến độ dự án.
8. Hậu quả khi xây dựng không phép
- Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, xây dựng không phép có thể bị phạt tiền lên đến 140 triệu đồng (đối với tổ chức; cá nhân bị phạt 1/2 mức này).
- Có thể bị yêu cầu tháo dỡ công trình hoặc đình chỉ thi công.
9. Một số lưu ý quan trọng
- Kiểm tra quy hoạch: Đảm bảo thửa đất phù hợp với quy hoạch xây dựng được phê duyệt. Có thể liên hệ UBND cấp huyện hoặc các công ty tư vấn như Xây dựng An Khang để kiểm tra thông tin.
- Hồ sơ thiết kế: Phải do đơn vị có năng lực thực hiện, phù hợp tiêu chuẩn kỹ thuật và quy hoạch.
- Thời gian xử lý: Các cơ quan được hỏi ý kiến (nếu có) phải trả lời trong 12 ngày kể từ khi nhận hồ sơ.
- Cập nhật quy định mới: Từ 01/7/2025, một số quy định mới về phân cấp thẩm quyền và thủ tục hành chính có thể áp dụng, ví dụ: UBND cấp xã được giao thêm thẩm quyền liên quan đến đất đai, ảnh hưởng gián tiếp đến cấp phép xây dựng.
10. Đề xuất thực hiện
- Hợp tác với đơn vị tư vấn: Các công ty như Xây dựng An Khang, Công ty Cổ phần Xây dựng 1369 có thể hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ, kiểm tra quy hoạch và thực hiện thủ tục.
- Kiểm tra văn bản pháp luật mới nhất: Liên hệ UBND cấp huyện hoặc truy cập cổng thông tin của Bộ Xây dựng để cập nhật quy định mới nhất.
- Chuẩn bị kỹ lưỡng: Đảm bảo hồ sơ đầy đủ, đúng quy định để tránh kéo dài thời gian xử lý.
Nếu bạn cần hướng dẫn chi tiết hơn, ví dụ về mẫu đơn, chi phí cụ thể, hoặc hỗ trợ cho một loại công trình cụ thể (nhà ở, nhà xưởng, bếp công nghiệp), hãy cho tôi biết!
